Affitti Brevi e B&B: quando serve la Partita IVA
Cominciamo dalla risposta, perche e quella che stai cercando: nel caso piu comune la Partita IVA NON serve. Chi affitta uno o due appartamenti per soggiorni brevi resta nella locazione non imprenditoriale e dichiara i canoni in dichiarazione dei redditi. Qui vediamo dove passa davvero il confine con l'attivita d'impresa: la soglia dei 4 appartamenti, i servizi che ti trasformano in struttura ricettiva, la cedolare secca al 21% e al 26%, il CIN e gli altri adempimenti che valgono anche senza P.IVA.
Guide correlate: Aprire la P.IVA online • Regime forfettario • Agente immobiliare • INPS e P.IVA
Locazione non imprenditoriale o attivita d'impresa?
La locazione breve e il contratto di durata non superiore a 30 giorni su un immobile a uso abitativo, stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attivita d'impresa. In questa configurazione la Partita IVA non serve: i canoni sono reddito da locazione e si indicano in dichiarazione, con cedolare secca oppure con IRPEF ordinaria. Il tema vero, quindi, non e se aprire la P.IVA ma capire dove finisce la locazione e comincia l'impresa. I confini sono due: uno numerico e uno qualitativo.
Confine numerico: la soglia dei 4 appartamenti
- Fino a 4 appartamenti: niente impresa. Chi destina alla locazione breve fino a quattro appartamenti nel medesimo periodo d'imposta resta in ambito non imprenditoriale, senza Partita IVA e senza iscrizione al Registro Imprese.
- Oltre i 4: si presume l'impresa. Quando gli appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno sono piu di quattro, la disciplina presume che l'attivita sia svolta in forma imprenditoriale (art. 1, comma 595, L. 178/2020). Da quel momento servono Partita IVA e inquadramento da impresa.
- Cosa si conta davvero. Il criterio guarda agli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta, non al numero di contratti firmati, di prenotazioni gestite o di ospiti accolti. Cento prenotazioni su due appartamenti restano due appartamenti.
- Attenzione alle comproprieta. Il conteggio si riferisce a chi destina gli immobili alla locazione breve: con piu titolari coinvolti la posizione va analizzata caso per caso.
In pratica, il 90% di chi ci scrive ha uno o due appartamenti: sta sotto soglia e non ha bisogno di aprire nulla.
Confine qualitativo: i servizi che offri
- Servizi compatibili con la locazione breve. La fornitura di biancheria e la pulizia dei locali sono strettamente collegate al contratto di locazione breve: consegnare lenzuola e asciugamani e fare le pulizie a fine soggiorno non fa uscire dall'ambito non imprenditoriale.
- Servizi tipicamente alberghieri. La colazione, la pulizia quotidiana durante il soggiorno, il cambio della biancheria infrasettimanale, la somministrazione di alimenti e bevande e i servizi alla persona vanno oltre la messa a disposizione dell'immobile: configurano un'attivita ricettiva vera e propria.
- Il criterio di fondo e l'organizzazione. Piu il tuo modello somiglia a una struttura organizzata, con personale, servizi continuativi e assistenza durante il soggiorno, piu si allontana dalla semplice locazione e si avvicina all'impresa, a prescindere dal numero di immobili.
- La zona grigia esiste. Tra un cesto di benvenuto e una colazione servita ogni mattina c'e una scala di sfumature: se offri servizi ricorrenti, meglio farli valutare prima di partire.
Se non sei sicuro da che parte del confine ti trovi, scrivici: bastano poche domande sul tuo modello di gestione.
Quattro modi di affittare, quattro inquadramenti diversi
"Affitto breve" e un'etichetta che copre situazioni molto diverse fra loro. Prima di parlare di tasse conviene capire in quale casella ricadi, perche da li dipende tutto: obbligo di Partita IVA, adempimenti e regime fiscale applicabile.
| Forma di gestione | Serve la P.IVA? | Cosa comporta |
|---|---|---|
| Locazione turistica pura senza servizi, non imprenditoriale |
No | Reddito da locazione: cedolare secca oppure IRPEF ordinaria in dichiarazione. Restano CIN, comunicazione alla Questura e imposta di soggiorno comunale. |
| B&B non imprenditoriale o occasionale |
No, nei limiti regionali | Disciplina REGIONALE: ogni Regione fissa limiti di camere, di posti letto e di periodi di apertura, oltre agli adempimenti comunali. I corrispettivi non derivano da un contratto di locazione: non e reddito da locazione e la cedolare secca sulle locazioni brevi non si applica. Verifica il corretto inquadramento dei proventi insieme alla normativa della tua Regione. |
| Casa vacanze, affittacamere, B&B imprenditoriale | Si | Attivita ricettiva: SCIA al Comune, Partita IVA, iscrizione al Registro Imprese, di norma Gestione Commercianti INPS, IVA sulle prestazioni ricettive con aliquota ridotta al 10%. |
| Property manager gestione per conto terzi |
Si, sempre | Non affitti un tuo immobile: eroghi un servizio di gestione a proprietari terzi. E attivita d'impresa o di servizi con Partita IVA, fatturazione dei compensi e adempimenti pieni. |
Sul B&B non imprenditoriale evitiamo volutamente di darti numeri "nazionali": non esistono. Le soglie di camere, posti letto e giorni di apertura sono fissate dalle leggi regionali sul turismo e cambiano sensibilmente da una Regione all'altra, cosi come la modulistica comunale: verifica la tua Regione e il tuo Comune. Se invece gestisci immobili di altri, la tua posizione somiglia a quella dell'intermediario: vedi la guida alla Partita IVA per agente immobiliare.
Cedolare secca: come funzionano davvero il 21% e il 26%
Questa sezione riguarda la prima delle quattro forme viste sopra, la locazione turistica pura non imprenditoriale. La cedolare secca e un regime opzionale che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sui redditi da locazione. Sulle locazioni brevi l'aliquota base e il 21%. Dal 2024 e prevista l'applicazione dell'aliquota del 26% a partire dal secondo immobile destinato alla locazione breve nell'anno, restando il 21% su un immobile scelto dal contribuente (art. 1, comma 63, L. 213/2023).
Il meccanismo, spiegato bene
- Non e vero che "oltre un immobile va tutto al 26%". E l'errore piu diffuso. Il meccanismo e diverso: un immobile a tua scelta resta tassato al 21% e gli altri destinati alla locazione breve nello stesso anno vanno al 26%. Con un solo immobile si applica il 21% e basta.
- La scelta e tua e conviene farla bene. Poiche l'immobile al 21% lo scegli tu in dichiarazione, ha senso indicare quello che nell'anno ha prodotto i canoni piu alti: e il modo piu semplice per ridurre l'imposta complessiva senza fare nulla di particolare.
- Si tassa il canone lordo, senza dedurre i costi. E un'imposta sostitutiva sui canoni percepiti: non deduci pulizie, biancheria, utenze, commissioni dei portali, manutenzioni o arredi. Semplicissima da calcolare, ma indifferente ai costi reali.
- Quando conviene e quando no. Con costi di gestione contenuti la cedolare e quasi sempre la scelta migliore; se invece commissioni, pulizie e utenze assorbono una quota rilevante degli incassi, il confronto con la tassazione ordinaria va rifatto ogni anno.
- La cedolare esclude l'esercizio in forma imprenditoriale. E un regime pensato per i redditi da locazione delle persone fisiche fuori dall'impresa: chi svolge l'attivita in forma imprenditoriale non puo applicarla e rientra nelle regole del reddito d'impresa.
L'opzione per la cedolare si esercita in dichiarazione e va valutata immobile per immobile. Verifica sempre le aliquote nella misura in vigore per l'anno d'imposta di riferimento.
Il malinteso da evitare
Con due o piu immobili in locazione breve non salta tutto al 26%: uno resta al 21% e sono gli altri a essere tassati al 26%.
Ricorda: l'immobile da tenere al 21% lo scegli tu. Indica quello con i canoni piu alti dell'anno, non il primo che hai comprato o il primo che ti viene in mente.
Codice Identificativo Nazionale: cos'e e chi lo deve avere
Il CIN e il codice identificativo nazionale introdotto per le strutture ricettive e per le unita immobiliari destinate alla locazione per finalita turistiche. Si ottiene tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e riguarda anche chi affitta come privato, senza Partita IVA: e un obbligo legato all'immobile e alla sua destinazione turistica, non alla forma con cui lo gestisci.
Cosa devi sapere
- A cosa serve. Identifica in modo univoco l'immobile o la struttura a livello nazionale, cosi che annunci, banche dati e controlli siano ricondotti alla stessa unita: e lo strumento con cui l'offerta turistica viene resa tracciabile.
- Dove va indicato. Va riportato negli annunci pubblicati, quindi sui portali di prenotazione e sugli altri canali di promozione, ed esposto all'esterno della struttura secondo le regole applicabili.
- Non sostituisce i codici regionali. Molte Regioni hanno gia un proprio codice identificativo per le locazioni turistiche: il CIN si affianca a quei codici, non li cancella.
- Non sostituisce la Questura. E cosa diversa dalla comunicazione degli ospiti alle autorita di pubblica sicurezza tramite Alloggiati Web, che resta un obbligo autonomo.
- Requisiti di sicurezza. La disciplina sul CIN si accompagna a requisiti di sicurezza di impianti e dotazioni: verificane la portata sul tuo immobile.
Una nota di onesta: su termini, procedure e importi delle sanzioni la materia e stata piu volte aggiornata. Qui descriviamo l'obbligo, non inventiamo scadenze ne cifre: per la procedura puntuale e le sanzioni aggiornate fai riferimento al portale del Ministero del Turismo e alla tua Regione.
Vale anche senza Partita IVA
Molti pensano che il CIN riguardi solo chi ha una struttura ricettiva "vera". Non e cosi: interessa anche le locazioni per finalita turistiche gestite da privati.
In pratica: niente Partita IVA non significa niente adempimenti. CIN, codice regionale, Alloggiati Web e imposta di soggiorno restano sul tavolo.
Gli obblighi che restano anche senza Partita IVA
Non aprire la Partita IVA non vuol dire essere fuori da ogni regola. Chi affitta per brevi periodi ha una serie di adempimenti di pubblica sicurezza, comunali e fiscali che valgono a prescindere dall'inquadramento. Sono pochi e gestibili, ma ignorarli e il modo piu rapido per prendere una sanzione.
Le quattro cose da non dimenticare
- Comunicazione degli alloggiati alla Questura. I dati degli ospiti vanno trasmessi tramite Alloggiati Web entro le 24 ore successive all'arrivo; per i soggiorni di durata non superiore a 24 ore il termine scende a 6 ore dall'arrivo (art. 109, c. 3, TULPS). Vale anche per chi affitta da privato, senza Partita IVA: la registrazione al portale si fa una volta sola e poi e routine a ogni check-in, ma sul soggiorno di una notte sola il termine piu stretto e facilissimo da mancare.
- Imposta di soggiorno. E istituita dai singoli Comuni, che ne fissano importi, esenzioni e modalita di versamento. Chi ospita opera come responsabile del pagamento: incassa l'imposta dagli ospiti e la riversa al Comune secondo le scadenze locali, con l'eventuale dichiarazione periodica prevista. Essendo disciplina comunale, l'unica fonte affidabile e il regolamento del tuo Comune.
- Ritenuta e dati trasmessi dai portali. I portali telematici e gli intermediari immobiliari che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni operano come sostituti d'imposta: applicano una ritenuta del 21% sui corrispettivi e trasmettono all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti brevi. Dal 2024 la ritenuta e sempre a titolo d'acconto, anche se hai optato per la cedolare secca (art. 4, c. 5, D.L. 50/2017, come modificato dall'art. 1, c. 63, L. 213/2023; Circolare AE n. 10/E del 2024): il conguaglio, a debito o a credito, si liquida comunque in dichiarazione. In pratica i tuoi incassi sono gia noti al Fisco: non dichiararli non serve a nulla ed espone ad accertamento e sanzioni.
- Registrazione del contratto. Buona notizia: i contratti di locazione breve non superiori a 30 giorni non sono soggetti a registrazione obbligatoria. Il contratto scritto resta comunque consigliabile per definire regole, cauzione e responsabilita.
A questi si aggiunge la corretta indicazione dei canoni nella dichiarazione dei redditi, dove eserciti anche l'opzione per la cedolare secca e scegli l'immobile da tassare al 21%.
Chi fa cosa, in sintesi
| Adempimento | A chi ti rivolgi |
|---|---|
| CIN | Ministero del Turismo |
| Codice identificativo regionale | Regione |
| Dati degli ospiti | Questura, via Alloggiati Web |
| Imposta di soggiorno | Comune |
| Tassazione dei canoni | Agenzia delle Entrate |
Cinque interlocutori diversi per una sola casa affittata: e questo, piu della tassazione, il motivo per cui conviene farsi seguire fin dall'inizio.
Quando la Partita IVA serve davvero
Riprendiamo le quattro forme viste sopra e vediamo quando fanno scattare l'obbligo: sono quattro le situazioni in cui la Partita IVA non e una scelta ma un obbligo, e ricalcano da vicino quelle caselle. Se ti riconosci in almeno una, l'inquadramento cambia in modo netto e non basta piu la dichiarazione dei redditi.
Le quattro situazioni
1) Piu di 4 appartamenti
Destini alla locazione breve piu di quattro appartamenti nel medesimo periodo d'imposta: scatta la presunzione di attivita imprenditoriale.
2) Servizi alberghieri
Offri colazione, pulizia quotidiana durante il soggiorno, cambio biancheria infrasettimanale o somministrazione: non e piu locazione.
3) Struttura ricettiva
Apri una casa vacanze, un affittacamere o un B&B in forma imprenditoriale secondo la disciplina della tua Regione: serve la SCIA al Comune.
4) Gestione per conto terzi
Gestisci immobili di altri proprietari come property manager: e un servizio che eroghi tu, quindi Partita IVA e fatturazione dei compensi.
Se non rientri in nessuna
Resti nella locazione non imprenditoriale: nessuna Partita IVA, canoni in dichiarazione e adempimenti CIN, Questura e Comune.
Cosa comporta il passaggio ad attivita ricettiva
Attenzione al perimetro: questa tabella vale per le situazioni 2 e 3, cioe servizi alberghieri e struttura ricettiva. Chi supera i quattro appartamenti senza offrire alcun servizio (situazione 1) diventa impresa di locazione, con codice ATECO e trattamento IVA diversi; il property manager (situazione 4) eroga un servizio di gestione e non una prestazione ricettiva, quindi ha un suo inquadramento: vedi la guida alla Partita IVA per agente immobiliare.
| Voce | Come si imposta |
|---|---|
| Codice ATECO | Gruppo 55.20, alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni. Il riferimento storico e il codice 55.20.51, che comprende affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze e bed and breakfast. Verifica denominazione e articolazione nella classificazione ATECO in vigore al momento dell'apertura, perche la classificazione e stata aggiornata. |
| Autorizzazioni | SCIA al Comune per l'avvio dell'attivita ricettiva, secondo la disciplina regionale e il regolamento comunale. |
| Registro Imprese | Iscrizione al Registro Imprese della Camera di Commercio tramite Comunicazione Unica. |
| Previdenza | Di norma Gestione Commercianti INPS, con contributi fissi sul minimale dovuti a prescindere dagli incassi piu la quota percentuale sull'eccedenza. |
| IVA | Le prestazioni ricettive scontano l'IVA con aliquota ridotta al 10%. In regime forfettario l'IVA non si applica. |
| Coefficiente forfettario | 40%: il codice della sezione 55 ricade nel gruppo "Servizi di alloggio e di ristorazione" dell'Allegato 4 alla L. 190/2014, a cui corrisponde il coefficiente di redditivita del 40%. |
Sul coefficiente vale la pena essere espliciti: il 40% non e un valore generico, ma quello che l'Allegato 4 alla L. 190/2014 associa al gruppo dei servizi di alloggio e ristorazione, in cui ricade il codice ATECO dell'attivita ricettiva. Se il codice attribuito appartiene a un gruppo diverso, cambia anche il coefficiente: e il primo controllo da fare. Vedi la guida al regime forfettario e come aprire la P.IVA online.
Esempio: due appartamenti, 18.000 euro di canoni
Prendiamo il caso piu diffuso: una persona fisica con due appartamenti dati in locazione breve, 18.000 euro di canoni lordi incassati nell'anno, ripartiti in 11.000 euro sul primo immobile e 7.000 euro sul secondo. Nessuna Partita IVA, nessun servizio alberghiero. Ecco i conti.
Caso A — non imprenditoriale, con cedolare secca
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canoni lordi incassati (totale) | 18.000 € |
| Immobile scelto per il 21% → canoni 11.000 € | 2.310 € |
| Secondo immobile al 26% → canoni 7.000 € | 1.820 € |
| Cedolare secca totale | 4.130 € |
| Restano lordo costi di gestione | 13.870 € |
Aliquote usate: cedolare secca 21% sull'immobile scelto dal contribuente e 26% sull'altro immobile destinato alla locazione breve nell'anno; verificale nella misura in vigore per l'anno d'imposta. Il calcolo e volutamente semplice, perche la cedolare colpisce il canone lordo percepito e non ammette deduzione di costi: niente commissioni dei portali, niente pulizie, niente utenze. Nota quanto pesa la scelta dell'immobile: indicando al 21% quello da 7.000 euro invece di quello da 11.000 avresti pagato 1.470 + 2.860 = 4.330 euro, cioe 200 euro in piu per una casella barrata male. Da non confondere con il forfettario, dove prima si applica il coefficiente, poi si deducono i contributi versati e solo alla fine l'imposta sostitutiva: qui non c'e nulla di tutto cio.
Il confronto con l'IRPEF ordinaria
Senza opzione per la cedolare, gli stessi canoni concorrono al reddito complessivo con l'abbattimento forfettario del 5% previsto per i redditi fondiari: la base imponibile diventa 17.100 euro. Se la locazione fosse il tuo unico reddito resteresti nel primo scaglione IRPEF al 23%, cioe circa 3.933 euro piu le addizionali regionale e comunale, e il risultato si avvicinerebbe alla cedolare. Ma se hai gia un altro reddito, per esempio da lavoro dipendente, i 17.100 euro si sommano e subiscono l'aliquota marginale: nel secondo scaglione al 33% l'imposta sale a circa 5.643 euro piu addizionali, e la cedolare torna nettamente conveniente. Aliquote indicate: IRPEF 23% e 33%, piu addizionali locali variabili, da verificare nella misura in vigore per l'anno d'imposta.
Caso B — oltre la soglia
Con servizi alberghieri o con una struttura ricettiva vera e propria cambia tutto: niente cedolare secca, si passa al reddito d'impresa con Partita IVA, SCIA, Registro Imprese e Gestione Commercianti INPS.
Ipotizziamo un'attivita ricettiva con codice ATECO della sezione 55, a cui corrisponde il coefficiente del 40%. In regime forfettario, su 60.000 euro di corrispettivi quel coefficiente porta a 24.000 euro di reddito. Da questi si deducono i contributi previdenziali obbligatori versati nell'anno (art. 1, comma 64, L. 190/2014): ipotizzando 5.200 euro, l'imponibile scende a 18.800 euro e l'imposta sostitutiva al 15% e di 2.820 euro. Con l'aliquota del 5% dei primi anni sarebbe 940 euro. Importi di esempio, da verificare sui contributi effettivi.
Se invece superi i quattro appartamenti senza offrire alcun servizio, l'attivita e di locazione e non ricettiva: codice ATECO e coefficiente vanno verificati caso per caso, perche non sono quelli dei servizi di alloggio e il conto cambia.
Errori tipici di chi affitta per brevi periodi
Cinque scivoloni ricorrenti. Alcuni costano soldi, altri costano sanzioni: tutti si evitano con mezz'ora di attenzione prima di pubblicare il primo annuncio.
1) Aprire la P.IVA senza doverlo fare
Con uno o due appartamenti e senza servizi alberghieri la Partita IVA non serve: aprirla per prudenza aggiunge costi, contributi e adempimenti che non ti spettano.
2) Credere che con due immobili sia tutto al 26%
Un immobile a tua scelta resta al 21%. Chi non lo sa applica il 26% a tutto e paga imposte che non doveva, oppure sceglie l'immobile sbagliato.
3) Aggiungere servizi senza accorgersene
Colazione, pulizie quotidiane e cambio biancheria durante il soggiorno spostano l'attivita verso quella ricettiva: e un passaggio che avviene per accumulo, quasi mai per scelta consapevole.
4) Saltare Questura, CIN e imposta di soggiorno
Sono obblighi indipendenti dalla Partita IVA. I dati degli ospiti vanno trasmessi entro 24 ore dall'arrivo, entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore (art. 109, c. 3, TULPS): questa comunicazione e il CIN negli annunci sono i controlli piu immediati per chi verifica.
5) Non dichiarare quello che il Fisco vede gia
I portali applicano la ritenuta e trasmettono i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate: gli incassi sono gia tracciati, ometterli in dichiarazione e solo un rischio in piu.
La buona notizia
Nel caso piu comune la gestione fiscale si riduce a una scelta ben fatta in dichiarazione. Poco lavoro, se impostato bene.
Se ti stai avvicinando alla soglia dei quattro appartamenti, vale la pena pianificare per tempo: vedi il regime forfettario e la guida su come aprire la P.IVA online.
Affitti brevi in regola: 6 step
Sei controlli in ordine, dal primo annuncio alla dichiarazione dei redditi.
6 step per affittare senza sorprese
1) Conta gli appartamenti
Verifica quanti immobili destini alla locazione breve nell'anno: fino a quattro resti fuori dall'ambito imprenditoriale.
2) Definisci i servizi
Decidi cosa offri agli ospiti. Biancheria e pulizia finale sono compatibili; colazione e servizi quotidiani no.
3) Ottieni il CIN
Richiedi il CIN tramite la Banca Dati del Ministero del Turismo, verifica il codice regionale e inseriscili negli annunci.
4) Attiva Alloggiati Web
Registrati al portale della Questura e comunica i dati degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo, entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore.
5) Controlla il tuo Comune
Verifica il regolamento sull'imposta di soggiorno: importi, esenzioni, versamenti ed eventuale dichiarazione periodica.
6) Scegli il regime in dichiarazione
Confronta cedolare secca e IRPEF e, se hai piu immobili, scegli con criterio quello da tassare al 21%.
Approfondisci: Aprire la P.IVA online • Regime forfettario • Agente immobiliare • Dichiarazione dei redditi
Facciamo chiarezza sul tuo caso
Ti diciamo con onesta se la Partita IVA ti serve o no. Se non serve, ti aiutiamo a dichiarare i canoni e a scegliere tra cedolare secca e IRPEF. Se serve, gestiamo apertura, ATECO, SCIA, Registro Imprese e INPS.
Nessuno ti spinge ad aprire qualcosa di inutile: e solo un modo per farti spendere di piu.
Domande frequenti
Le risposte rapide ai dubbi piu comuni di chi affitta casa per brevi periodi.
Serve la Partita IVA per affittare casa per brevi periodi?
Nel caso piu comune no. La locazione breve, cioe il contratto di durata non superiore a 30 giorni su un immobile a uso abitativo stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attivita d'impresa, non richiede Partita IVA: il canone e reddito da locazione e si dichiara nella dichiarazione dei redditi, con cedolare secca oppure con IRPEF ordinaria. La Partita IVA diventa necessaria quando si superano i 4 appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta, quando si offrono servizi tipicamente alberghieri o quando si apre una struttura ricettiva vera e propria.
Quanti appartamenti si possono affittare senza Partita IVA?
Fino a 4 appartamenti destinati alla locazione breve nel medesimo periodo d'imposta si resta in ambito non imprenditoriale. Quando si destinano alla locazione breve piu di 4 appartamenti nello stesso anno, l'attivita si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 1, comma 595, L. 178/2020) e servono Partita IVA e inquadramento da impresa. Il conteggio guarda agli appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno, non al numero di contratti stipulati o di ospiti accolti.
Come funziona la cedolare secca al 21% e al 26% sulle locazioni brevi?
L'aliquota base della cedolare secca sulle locazioni brevi e il 21%. Dal 2024 e prevista l'applicazione dell'aliquota del 26% a partire dal secondo immobile destinato alla locazione breve nell'anno, mentre su un immobile scelto dal contribuente resta il 21% (art. 1, comma 63, L. 213/2023). Non e vero, quindi, che con piu immobili tutto passa al 26%: uno resta al 21% e gli altri vanno al 26%. Conviene indicare come immobile al 21% quello che ha prodotto i canoni piu alti.
Il CIN serve anche a chi non ha la Partita IVA?
Si. Il Codice Identificativo Nazionale riguarda le strutture ricettive e le unita immobiliari destinate alla locazione per finalita turistiche, quindi vale anche per chi affitta come privato senza Partita IVA. Si ottiene tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e va indicato negli annunci pubblicati sui portali e sugli altri canali, oltre che esposto all'esterno della struttura secondo le regole applicabili. Il CIN si affianca ai codici identificativi regionali gia previsti in molte Regioni e non sostituisce la comunicazione degli ospiti alla Questura.
Per aprire un B&B serve la Partita IVA?
Dipende dalla forma. Il B&B in forma non imprenditoriale o occasionale e disciplinato dalle singole Regioni, che fissano limiti di camere, di posti letto e di periodi di apertura: dove ammesso e nel rispetto di quei limiti non richiede Partita IVA. Il B&B gestito in forma imprenditoriale, come l'affittacamere e la casa vacanze con servizi, e invece attivita ricettiva a tutti gli effetti: richiede SCIA al Comune, Partita IVA, iscrizione al Registro Imprese, di norma Gestione Commercianti INPS e IVA sulle prestazioni ricettive. Poiche i limiti sono regionali, va sempre verificata la normativa della propria Regione.
Chi affitta tramite un portale deve comunque dichiarare i redditi?
Si, sempre. I portali e gli intermediari immobiliari che incassano i canoni agiscono da sostituti d'imposta: trattengono il 21% sui corrispettivi e comunicano all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti brevi. Dal 2024 quella ritenuta vale in ogni caso come acconto, anche in presenza di opzione per la cedolare secca (art. 4, c. 5, D.L. 50/2017, come modificato dall'art. 1, c. 63, L. 213/2023; Circolare AE n. 10/E del 2024): si scomputa in dichiarazione, dove si liquida la differenza a debito o a credito. I redditi da locazione breve sono quindi gia noti al Fisco: ometterli in dichiarazione non serve a nulla ed espone ad accertamento e sanzioni.
Hai una situazione specifica? Scrivici: valutiamo insieme quanti immobili affitti, quali servizi offri e quale regime ti conviene, senza farti aprire nulla di cui non hai bisogno.
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Affitti casa per brevi periodi e non sai se ti serve la Partita IVA?
TurboTasse ti dice con chiarezza da che parte del confine sei e cosa devi fare: dichiarazione dei canoni, scelta tra cedolare secca e IRPEF, adempimenti CIN e Questura oppure, se serve davvero, apertura della Partita IVA con ATECO, SCIA e INPS. Richiedi una consulenza gratuita.
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